这一期我们单独来聊聊城市社区商业中的开放式特色街区。

当下的购物中心，多为内向型的“购物盒子”，把业态和人流聚集在密闭场所内，方便运营者统一管理。

但随着消费习惯的改变，传统商业中心面临电商冲击、体量过剩、千店一面等各种问题，很多年轻人不再仅仅感兴趣于步入一个全空调环境的购物中心，而是向往回归“逛街”初心。

加之疫情影响，人们注重健康有安全感的消费场景，避免密集空间、通风性较好、户外空间多的商业体，更易成为休闲娱乐目的地首选。于是开放式街区商业，成为新的市场突破点。

在一线城市其实已经有很多经典成功案例，比如北京三里屯、上海新天地、成都太古里、南京1912等，但放到江阴，很多人怀疑会水土不服，我们就来盘点一下。

PART1 过去

澄江福地

提到江阴的开放式商业，很多人第一个想到的估计就是“澄江福地”，作为江阴旧城中心最古老的街区之一，背靠人民路步行街，旁边就是餐饮聚集地青果路，地段是王牌中的王牌。

2010年正式开街，满足了早期江阴市民的购物、美食、娱乐和休闲需求，一度成为年轻人的聚会地标。

十多年过去，虽然澄江福地周末人气依然很旺，但难以掩盖很多店面关门招租的事实，生存下来的多是一些接地气的小业态，这背后反映出传统商业街面临的几大困境：

一是因为交通梗阻。商业街聚集的商铺和人口较多，而道路建设已经远不适应城市发展的需要，人流和车流集中到这里，免不了会产生交通的严重拥堵。

二是因为形象。商业街存在的历史较长，店铺也大多是旧房子，对于年轻群体的吸引力下降，与城市管理者理想化的景观也有着较大差距。

三是基础设施配套较差，安全隐患较多。由于商业街的街区狭小，店铺密度较大，房子老，设施旧，电线裸露，供水和排水设施不健全，消防通道难以打通等原因，治理一直是老大难。

四是商业街地段好，租金高，但是商业街大多是经营传统商品的店铺，商品的附加价值低，档次不够高，等于说商业街占据了城市最有利的位置，创造的商业收益却与商业街占有的区位严重不匹配。

澄江福地从兴起到衰落，可以说是江阴商业发展艰难历程的一个缩影，江阴如今的开放式商业街又是怎样的运营情况？

PART2 当下

新河天地

新河天地实际上是江阴城区首个开放式小区新河湾的底商，位于梅园路东、征存路西、长庆路北侧，由江阴德辉置业开发，2018年建成。

包含江阴首个KFC汽车穿梭餐厅、蒙特梭利教育、罗森、禾禧等品牌入驻，业态还是比较丰富的，主要面向餐饮、家居、教育培训等社区领域。

一圈逛下来，商家入住率还行，且业态变动不大，主要是因为这里的租金相对较低，对于个体品牌有很强的吸引力，当然也得益于新河湾的持续稳定招商。

但估计是受疫情影响，以及教育行业的政策打击，可以明显感觉到街上没什么人气，冷冷清清。

3年过去，建筑立面略显陈旧，吉麦隆旗下的生鲜超市已经关闭，另外开放式街区停车一直是个问题，物业很难管理，地面甚至路边停车现象比较普遍。

南门忠义街

在离新河天地仅500米远的地方，还有一处开放式商业即将开业，它就是由政府主导建设的INS.忠义1645（南门忠义街区）。

项目整体采用新中式设计，又融合了江阴的忠义文化、漕运文化以及集市文化，计划打造成一个具备江阴本土特色的国潮商业街区。

整体分为三大区域，一部分为忠义街历史留存，另外以运粮河为界设置情景式商业街，目前完工且招商的是河岸以西区域，店铺陆续开始内装，离营业的日子应该不远了。

据实探，入驻商家有美克美家、COCO、科学家咖啡、澜泥湾海鲜烧烤、奥迈吉韩国烤肉、鸭鸭茶、松鼠Ai、新东方等，业态还是偏向高端小资的，比较符合年轻群体口味，这类独栋别墅的商业形态想必也会受到一些更个性化新锐品牌的青睐。

背靠南门印象、南门八佰伴两大商业综合体，对面就是锡澄S1线南门站点，提供了稳定了客流来源，因此继澄江福地之后，很多人将它视为江阴商业新的风向标。

对于江阴核心地段来说，不缺人口和购买力，缺少的只是足够的吸引力，商业抱团突围之路漫长，新商业形态的探索和尝试，还在继续。

PART3 未来

绿地敔山天地

作为地价超过城南的热门区域，敔山湾当仁不让。敔山天地约9.4万方全时商业配套即将落地，包含星级酒店、地下约5000㎡超市、休闲商业街、滨水商业街、滨水餐饮街、下沉式广场、主题公园等，打造一个集文旅、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体的潮流生活住区。

敔山天地开放式商业街由凯达环球adeas打造，给自己的定位很高，以“潮流”、“时尚”、“文创”、“轻奢”四个主题直接对标上海新天地、成都太古里以及北京三里屯。

在招商方面已经取得了一定的成果，麦当劳、华为、小米、汉堡王等知名品牌，均已完成签约，更有荣舍、漫咖啡、卯时等网红品牌同样也有很大的意向签约。

后期还可能会有一个“市集型”的菜场，解决湾内居民的生活痛点。

无论从环境、交通、教育还是医疗资源来看，敔山湾新城都已具备成熟条件，新建高档小区还有很多即将交付，周边3公里范围内常住人口约4.5万，2022年底预计人口可达7万左右。

在商业的打造上，我想这是对以社区商业形态为主的美嘉城之外更好的补充，由绿地自持，运营更有保障，到时的敔山湾肯定会更加热闹。

华润商业街

万亿央企华润的商业运营在整个国内都是标杆一样的存在，虽然没有落地像万象城这样的重磅配套，但去年首入江阴的江湾城项目终于有机会享受到华润部分商业配置的红利。

依托于约64万方的超级社区规划，商业体量约占3.2万方，未来常住人口近万人，同时可辐射周边居民近5万+人，主要还是服务约3400户的江湾城业主，这符合社区商业的定位。

润街采用半开放的商业空间规划设计，沿河打造约15000㎡亲水步道和约2000㎡ROCKET LAB火箭乐园，目前已经展示出了部分实景。

未来预计会打造成集沁氧健身、生活特色、休闲互动、亲子娱乐，沉浸式商业于一体的滨水互动休闲公园。

滨水商业街一直是令人向往的话题，但打造难度也很高。这片区域目前依然是待开发的处女地，等到锡澄运河公园全部建成，运河上三座主要桥梁通车，贯通城中和城西，会打开全新的局面。

未来江阴的运河商业能否重现繁荣，不管怎么说，还是值得期待一下的。